都更之路遙遙

在天龍國有幾處早期的國宅社區皆以小坪數、戶數多為主。

至於小坪數是多小？大約不過8坪、10坪、12坪左右的小套房型。

而戶數多是多少？大概一棟有個250戶、300戶左右。

這樣的房地產買賣過程當中，已經沒有銀行願意貸款了，原因無他，

第一，屋齡超過50年，已經免繳房屋稅了，從銀行的角度來看是沒有殘值可估的。

第二，坪數過小，以目前銀行承貸的基本單位至少15坪以上的房型，才有承貸的空間。

這樣的房型持有者，在土地權狀上的土地持分約在2坪左右。

近期，受命參與這類型幾處國宅社區輔導成立管理委員會，與會後有感：

居民的需求：

1.請政府出面幫忙裝設電梯。

2.請政府出面協助汰換老舊管線。

3.請政府協助都更重建。

4.房子整理好，房價會上漲。

這些訴求，其實都能夠理解，現階段的老舊公寓對於有點年紀的居民每天爬樓梯來說，可謂生活上的一樁苦差事，「年紀大了，爬不動了！」、「一天要爬個好幾趟，累死了！」、「買東西就宅配，讓他們送上來」.........。

以上種種，顯示出居民需要裝設電梯的訴求。

這樣50年的老公寓，哪一家沒有漏水過，住戶間常常為這樣的事情在起爭執，也不是個辦法，因此，汰換管線也迫在眉睫。

都更的問題茲事體大，「土地」是建築的基本材料，對於土地持分小又戶數多的案子，持保留態度，因為：

1.房子不會更大間（早期的房屋沒有公設，現在的公設約30%，那麼室內十坪變七坪應該是沒有人會接受)。

2.建築的成本誰出？當然是土地所有權人出。如果請營造廠或建設公司只負責蓋房子，那麼營造廠、建設公司的利潤在哪裡？無利可圖是營利事業不會去做的事。

3.住戶多，問題多，需求多，整合起來何其不易.......有關都更的話題有機會的話，後面再介紹。

政府能做的：

1.公寓大廈自治管理，請先成立管委會。

2.裝設電梯補助，請先成立管委會。

3.外牆磁磚更新有補助，請先成立管委會。

4.都市更新牽扯問題更複雜，請成立裡管委會

以上很重要的出現多次「請先成立管委會」，原因無他，成立管理委員會，就是開啟與政府對話的管道，與政府單位聯繫的窗口，因為這裏是民主國家，民眾擁有私人的產權，政府的公權力只能從旁協助、輔導，沒辦法介入私人產權的管理維護，因此，民眾必須要有維護自身財產權的基本能力。

這是一棟240戶的國宅社區，依據公寓大廈管理條例第31條：「應有區分所有權三分之二以上比例出席，出席人數四分之三以上之同意之會議決議始為有效」。

換算下來，這240戶的社區，應該有160戶以上的代表出席，120戶以上的投票表決通過，始有法律賦予之效力。

本次開會，簽到的住戶有35戶，委託書3張，看來不意外的會議未成功而流會了。

當然，要號召160戶以上的住戶出席開區分所有權會議應該是有些難度，再次召開的門檻就不用那麼高了，只要五分之一以上的住戶出席，也就是48戶以上與會就有機會開會成功了。

那麼，開區分所有權會議該如何經營？

簡單的說：

第一步，開區分所有權會議，必須

               經過召集的程序

               經過出席比例的程序

               經過提案、表決的程序

               經過選任管理委員的程序

               經過管理委員推舉主任委員的程序

               會議結束，成立管理委員會。

第二步，檢附相關書表向當地主關機關申請報備成立管理委員會。

第三步，當報備完成，表示管理委員會對外有法律上的當事人能力，可以合法的向住戶收取管理費用，並且合法的管理住戶的不當行為來維持全體住戶的居住品質。

至於居民關心房價會不會上漲的問題，這就與管理維護品質息息相關了。

都更是否會成功，讓我大家拭目以待！